به گزارش تحریریه، بازار معاملات مسکن که از ابتدای سالجاری بارها چهره رکود و کم رمقی خودش را نمایان کرده بود در هفته های اخیر و با بروز ریسک افزایش تنش در منطقه بیش از پیش در شرایط کمبود تقاضا و در حالت انتظار قرار دارد. کارشناسان حوزه مسکن در یکسال اخیر بارها ضرورت اصلاح و تدوین سیاست های کارا و موثر برای این بخش را مورد تاکید قرار داده و مشکلات این حوزه را فراتر از رکود و رونق معاملاتی ارزیابی می کنند.

مهمترین چالش بخش مسکن به تولید، صدور پروانه ساخت و در کل حوزه ساخت و ساز مسکن برمی‌گردد. براساس آخرین آمار رسمی منتشر شده در سال 1402 در شهر تهران برای احداث 45‌ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است که در اینصورت نسبت به سال 1401 تغییری نکرده است. به استناد مطالعاتی که از اوایل دهه 90 انجام شده تنها در شهر تهران برای ایجاد تعادل نسبی در عرضه و تقاضای مسکن به ساخت 75 هزار واحد مسکونی در سال نیاز است، این برآورد با احتساب میزان ازدواج‌، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌ نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمده است.

شرایط کشوری تولید مسکن نیز مشابه تهران است بطوریکه از سال 93 تاکنون میانگین تیراژ سالانه احداث واحد مسکونی جدید 390‌ هزار واحد مسکونی بوده است، درحالیکه مطابق نیازسنجی ابتدای دهه 90، بازار کشوری مسکن طی 10 سال به سالانه حداقل 560‌ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد.

تولید کمتر از تقاضا و نیاز در بخش مسکن در سال های اخیر همواره به شکل جهش و افزایش قیمت های نجومی نمایان شده است. در کنار کاهش تولید، افزایش قیمت نهاده های ساختمانی از جمله آهن، میلگرد، سیمان و نیروی انسانی و غیره باعث شده است تا بسیاری از انبوه سازان مسکن از سرمایه گذاری در پروژه های جدید انصراف دهند. مرکز آمار ایران در گزارش فصلی خود تورم نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۳ را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در این فصل نسبت به فصل قبل ۱۲.۷ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۲.۷ درصد و طی چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره‌ی مشابه سال قبل ۳۲.۲ درصد افزایش داشته است.

شاخص دیگری که در رکود و رونق معاملاتی مسکن بسیار تاثیرگذار است تسهیلات بانکی خرید مسکن می باشد. در سال های اخیر با افزایش قیمت مسکن بخصوص در کلانشهر تهران، تسهیلات خرید مسکن کارایی و اثرگذاری خود را در تامین مالی خریداران تا حدود زیادی از دست داده است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی قیمت مسکن تهران در مرداد ماه امسال به متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است که در مقایسه با تیرماه ۱.۲ درصد افزایش یافته است.

در شرایط فعلی وام مسکن در تهران حدود 800 میلیون تومان در قالب اوراق که با نماد تسه در بورس خرید و فروش می گردد می باشد. هر برگه 500 هزار تومانی اوراق حق تقدم حدود 110 هزار تومان هزینه خرید دارد یعنی برای استفاده از تسهیلات 800 میلیون تومانی مسکن لازم است که 1600 برگه اوراق خریداری و حدود 176 میلیون تومان جهت خرید اوراق و حدود 40 میلیون تومان جهت امور ثبتی و سند رهنی آن می بایست هزینه شود که در نهایت با این تسهیلات تنها حدود 6 متر و نیم خانه در تهران قابل خرید می باشد.

بنابراین ضرورت دارد که سیاستگذاران بخش مسکن علاوه بر توجه به نقش سیاست های پولی و اعتباری در راستای رونق مسکن، به کاهش بهای تمام شده این تسهیلات و افزایش قدرت خرید آن برای متقاضیان نیز توجه ویژه داشته باشند.

در کل و به طور خلاصه اینکه، اگر چه در دو هفته اخیر بازار مسکن گرفتار رکود و کمبود تقاضا شده است اما با گذر از شرایط تشدید منازعات منطقه ای، به نظر می رسد از شرایط رکود به وضعیت رکود تورمی یعنی ضمن اینکه رکود است به صورت تورمی هم افزایش قیمت دارد، تغییر فاز دهد.

بررسی های میدانی گویای آن است که در شرایط فعلی تا حدودی واحدهای کوچک متراژ(تا 60 متر) در محدوده مناطق میانی تهران بخصوص منطقه 9 و 10 (برخلاف واحدهای بزرگ و در مناطق 1 تا5) مورد مراجعه و تقاضای مصرف کنندگان قرار می گیرند. در سایر مناطق اکثر تقاضاها در قالب مبادله و تهاتر واحدهای کوچک با واحدهای کمی بزرگتر تا حدود زیادی جایگزین خرید نقدی شده است.

پایان/